Immobilien-Glossar · ParaguayInmo

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Agencia Financiera de Desarrollo (AFD, staatliche Entwicklungsbank): Paraguays öffentliche Förderbank zweiter Stufe: Sie vergibt keine Kredite direkt an Privatpersonen, sondern refinanziert Banken, Finanzierungsgesellschaften und Genossenschaften über langfristige Kreditlinien, darunter die Programme für das erste Eigenheim mit günstigeren Zinsen und Laufzeiten.
Anticrético: Modell, bei dem der Nutzer dem Eigentümer eine Geldsumme leiht und die Immobilie im Gegenzug ohne monatliche Miete nutzt. Am Ende des Vertrags zahlt der Eigentümer den erhaltenen Betrag zurück.

Bauleitplanung: Kommunale Vorschriften, die die zulässigen Bodennutzungen — Wohnen, Gewerbe, Industrie — und die Baugrenzen jeder Zone festlegen. Sie bestimmen, was gebaut werden darf, und wirken auf den Wert.
Bebaute m²: Die bebaute Fläche einer Immobilie in Quadratmetern. Sie ist die übliche Grundlage zur Berechnung des Quadratmeterpreises einer Wohnung oder eines Hauses.
Bruttorendite: Die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent. Sie zieht keine Kosten ab und dient als erster Filter zum Vergleich von Geschäften.

Cap Rate: Kapitalisierungszinssatz: das jährliche Nettobetriebsergebnis geteilt durch den Preis der Immobilie. Er misst die Rendite so, als wäre bar gekauft worden, und trennt die Qualität des Objekts von der Finanzierung.
Cashflow: Das Geld, das jeden Monat übrig bleibt, nachdem alle Kosten der Immobilie bezahlt sind, einschließlich der Kreditrate. Er kann positiv oder negativ sein.
Catastro (Kataster): Amtliches Register der Immobilien des Landes, geführt vom Servicio Nacional de Catastro. Es enthält Fläche, Lage und Steuerwert jeder Immobilie — die Grundlage der Grundsteuer.
Certificado de Condiciones de Dominio: Dokument der Dirección General de los Registros Públicos, das nennt, wer rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten auf ihr liegen. Die entscheidende Prüfung vor dem Kauf.

Eigentumstitel: Dokument, das nachweist, wem eine Immobilie gehört. Seine Rechtskraft stammt aus der in den Registros Públicos eingetragenen Urkunde.
Escribano público (Notar): Jurist mit der Befugnis, öffentlichen Glauben zu verleihen. Er prüft die Unterlagen, setzt die Urkunde auf und gewährleistet die Rechtmäßigkeit der Übertragung einer Immobilie.

Franja de seguridad fronteriza (Grenzsicherheitsstreifen): 50 km breiter Streifen entlang der Landesgrenzen, in dem das Gesetz den Erwerb ländlicher Immobilien durch Ausländer aus Nachbarländern beschränkt. Städtische Immobilien sind nicht betroffen; die Prüfung gehört zur Routine des Notars.

Gemeinschaftsausstattung: Gemeinschaftliche Dienste und Flächen eines Gebäudes oder Viertels, die Wert schaffen: Pool, Fitnessraum, Sicherheitsdienst, Gemeinschaftsraum, Besucherparkplätze. Sie beeinflussen Preis und Mietnachfrage.
Geschlossene Wohnanlage: Private Siedlung mit kontrolliertem Zugang und Gemeinschaftsdiensten. Sie bedeutet meist höhere Nebenkosten im Tausch gegen Sicherheit und Infrastruktur, dazu eigene Regeln aus der Hausordnung.
Grundsteuer: Jährliche kommunale Steuer auf das Eigentum an einer Immobilie, berechnet auf ihren Steuerwert. Prüfen Sie vor dem Kauf, dass sie bezahlt ist, damit die Schuld nicht auf Sie übergeht.
Grundstücks-m²: Die Fläche der Parzelle, ohne das Bebaute. Sie ist die Referenz für die Bewertung unbebauter Grundstücke und von Häusern mit Garten und darf nicht mit den bebauten m² verwechselt werden.

Hypothek: Dingliche Sicherheit an einer Immobilie zur Absicherung einer Schuld, normalerweise eines Kredits zu ihrem Erwerb. Zahlt der Schuldner nicht, kann der Gläubiger die Immobilie verwerten. Sie wird in den Registros Públicos eingetragen.
Hypothekenkredit: Darlehen zum Kauf einer Immobilie, besichert durch eine Hypothek auf ebendiese Immobilie. Es wird über eine lange Laufzeit in Raten getilgt, üblicherweise 10 bis 25 Jahre.

Kaufvertrag: Vereinbarung, die Preis, Zahlungsweise, Fristen und Bedingungen eines Geschäfts festlegt. Sie geht der öffentlichen Urkunde voraus, die die Eigentumsübertragung formalisiert.

Leerstand: Die Zeit, in der eine Mietimmobilie ohne Mieter ist und keine Einnahmen bringt. Sie wird als Prozentsatz des Jahres ausgedrückt und muss bei jeder Renditeprognose abgezogen werden: Wer Vollvermietung unterstellt, bläht jede Rechnung auf.
Loteamiento (Parzellierung): Aufteilung eines größeren Grundstücks in kleinere Parzellen zum Einzelverkauf. Auch fraccionamiento genannt; sie erfordert eine kommunale Genehmigung und die korrekte Eintragung im Register.

Maklerprovision: Honorar des Maklers für die Vermittlung eines Geschäfts, ausgedrückt als Prozentsatz des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Wer sie zahlt, wird zwischen den Parteien schriftlich vereinbart.

Nebenkosten: Laufende Kosten eines Gebäudes oder einer geschlossenen Wohnanlage für den Unterhalt gemeinschaftlicher Flächen und Dienste: Reinigung, Sicherheit, Instandhaltung, Verwaltung. Je nach Vertrag zahlt sie der Nutzer oder der Eigentümer.
Nettorendite: Die Rendite, nachdem die Bewirtschaftungskosten — Steuern, Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstand — von der Miete abgezogen sind. Sie bildet den tatsächlichen Ertrag besser ab als die Bruttorendite.
Nießbrauch: Das Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Früchte zu ziehen — einschließlich der Miete —, ohne ihr Eigentümer zu sein. Der Eigentümer behält für die Dauer des Nießbrauchs das bloße Eigentum.

Obra en pozo (Kauf vom Plan): Kauf einer Einheit vor oder während des Baus, üblicherweise mit einem an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungsplan und einem Preis unter dem der fertigen Einheit. Im Gegenzug trägt man das Risiko des Übergabetermins und der Zuverlässigkeit des Bauträgers.
Öffentliche Urkunde: Vor einem Notar errichtetes Dokument, das die Eigentumsübertragung formalisiert. Um gegenüber Dritten zu wirken, muss es bei der Dirección General de los Registros Públicos eingetragen werden.
Öffentliches Register: Die Dirección General de los Registros Públicos verzeichnet Eigentum und Lasten von Immobilien. Der Kauf wird gegenüber Dritten erst wirksam, wenn die Urkunde dort eingetragen ist.

ROI: Return on Investment: der Gewinn gemessen am tatsächlich eingesetzten Eigenkapital, nicht am Gesamtpreis. Mit Finanzierung liegt er durch den Hebeleffekt meist über dem Cap Rate.

Seña (Anzahlung): Betrag, den der Käufer leistet, um eine Immobilie zu reservieren und das Geschäft zu binden. Auch reserva genannt; Bedingungen und Folgen eines Rücktritts müssen schriftlich festgehalten werden.
Steuerwert: Der Wert, den die Verwaltung einer Immobilie zur Berechnung von Steuern zuweist. Er liegt meist unter dem Marktwert und sollte nicht als Referenz für den Kaufpreis dienen.

Vergleichsobjekte: Ähnliche Immobilien — gleiches Viertel, gleicher Typ, gleicher Zustand und gleiche Größe —, die als Referenz zur Schätzung des Marktpreises dienen. Grundlage der vergleichenden Marktanalyse.

Wertgutachten: Von einem Fachmann erstellte Schätzung des Marktwerts einer Immobilie anhand ihrer Merkmale, ihrer Lage und der Vergleichsobjekte. Banken verlangen es vor der Vergabe eines Hypothekenkredits.
Wertsteigerung: Der Anstieg des Immobilienwerts im Lauf der Zeit durch Verbesserungen im Umfeld, Infrastrukturmaßnahmen oder die Entwicklung der Gegend. Eine der wichtigsten Gewinnquellen des Immobilieninvestors.