Glossario immobiliare · ParaguayInmo

A3

Agencia Financiera de Desarrollo (AFD, banca pubblica di sviluppo): Banca pubblica di secondo livello del Paraguay: non presta direttamente al pubblico, ma finanzia banche, finanziarie e cooperative con linee di lungo periodo, fra cui quelle per la prima casa con tassi e durate più accessibili.
Anticrético: Formula in cui l'occupante presta al proprietario una somma di denaro e, in cambio, usa l'immobile senza pagare un canone mensile. Alla fine del contratto il proprietario restituisce l'importo ricevuto.
Atto pubblico: Documento stipulato davanti a un notaio che formalizza il trasferimento della proprietà. Per avere effetto verso i terzi deve essere iscritto alla Dirección General de los Registros Públicos.

Cap rate: Tasso di capitalizzazione: il reddito operativo netto annuo diviso per il prezzo dell'immobile. Misura il rendimento come se l'acquisto avvenisse in contanti, isolando la qualità dell'asset dal finanziamento.
Catastro (catasto): Registro ufficiale degli immobili del Paese, tenuto dal Servicio Nacional de Catastro. Contiene superficie, ubicazione e valore fiscale di ogni immobile, base dell'imposta immobiliare.
Certificado de Condiciones de Dominio: Documento della Dirección General de los Registros Públicos che indica chi è il titolare legale di un immobile e se su di esso gravano ipoteche, pignoramenti o altri oneri. È la verifica chiave prima di comprare.
Comparabili: Immobili simili — stesso quartiere, tipo, stato e dimensione — usati come riferimento per stimare il prezzo di mercato di un immobile. Base dell'analisi comparativa di mercato.
Complesso residenziale chiuso: Lottizzazione privata ad accesso controllato e con servizi comuni. Comporta di solito spese più alte in cambio di sicurezza e infrastrutture, oltre alle regole del proprio regolamento interno.
Contratto di compravendita: Accordo che fissa prezzo, modalità di pagamento, tempi e condizioni di un'operazione. Precede l'atto pubblico, che è ciò che formalizza il trasferimento della proprietà.

Escribano público (notaio): Professionista del diritto autorizzato a conferire pubblica fede. Verifica la documentazione, redige l'atto e garantisce la legalità del trasferimento di un immobile.

Flusso di cassa: Il denaro che resta ogni mese dopo aver pagato tutte le spese di un immobile, rata del mutuo compresa. Può essere positivo o negativo.
Franja de seguridad fronteriza (fascia di frontiera): Banda di 50 km lungo i confini del Paese dove la legge limita l'acquisto di immobili rurali da parte di stranieri dei Paesi confinanti. Non riguarda gli immobili urbani; è una verifica standard del notaio.

Imposta immobiliare: Tributo comunale annuo sulla proprietà di un immobile, calcolato sul suo valore fiscale. Prima di comprare conviene verificare che sia in regola, così il debito non si trasferisce.
Ipoteca: Garanzia reale su un immobile a sostegno di un debito, normalmente un mutuo contratto per acquistarlo. Se il debitore non paga, il creditore può escutere l'immobile. Si iscrive ai Registros Públicos.

Loteamiento (lottizzazione): Divisione di un terreno più grande in lotti più piccoli destinati alla vendita singola. Detto anche fraccionamiento; richiede l'approvazione comunale e la corretta iscrizione al registro.

m² costruiti: Superficie edificata di un immobile, misurata in metri quadri. È la base abituale per calcolare il prezzo al m² di un appartamento o di una casa.
m² di terreno: Superficie del lotto, senza contare l'edificato. È il riferimento per valutare terreni liberi e case con giardino, e non va confusa con i m² costruiti.
Mutuo ipotecario: Prestito destinato all'acquisto di un immobile, garantito da un'ipoteca su quello stesso immobile. Si rimborsa a rate su una durata lunga, di norma dai 10 ai 25 anni.

Obra en pozo (acquisto sulla carta): Acquisto di un'unità prima o durante la costruzione, di solito con un piano di pagamenti legato all'avanzamento del cantiere e un prezzo inferiore a quello dell'unità finita. In cambio ci si assume il rischio dei tempi di consegna e dell'affidabilità del costruttore.

Perizia di stima: Stima del valore di mercato di un immobile effettuata da un professionista, sulla base di caratteristiche, ubicazione e comparabili. Le banche la richiedono prima di concedere un mutuo ipotecario.
Provvigione immobiliare: Onorario dell'agente o del mediatore per l'intermediazione in un'operazione, espresso come percentuale del prezzo di vendita più IVA. Chi la paga si concorda per iscritto fra le parti.

Registro pubblico: La Dirección General de los Registros Públicos annota la titolarità e gli oneri degli immobili. L'acquisto diventa opponibile ai terzi solo quando l'atto vi è iscritto.
Rendimento lordo: Il canone annuo diviso per il prezzo d'acquisto, espresso in percentuale. Non sconta le spese; serve come primo filtro per confrontare operazioni.
Rendimento netto: Il rendimento dopo aver sottratto dal canone le spese di gestione dell'immobile — imposte, spese condominiali, manutenzione, sfitto. Riflette il rendimento reale meglio di quello lordo.
Rivalutazione: Aumento del valore di un immobile nel tempo, per miglioramenti del contesto, opere infrastrutturali o sviluppo della zona. È una delle principali fonti di guadagno dell'investitore immobiliare.
ROI: Ritorno sull'investimento: il guadagno rispetto al capitale proprio effettivamente investito, non rispetto al prezzo totale. Con il finanziamento supera di solito il cap rate per effetto della leva.

Seña (caparra): Somma che l'acquirente versa per riservare un immobile e impegnare l'operazione. Detta anche reserva; le sue condizioni e le conseguenze di un ripensamento devono essere messe per iscritto.
Servizi comuni: Servizi e spazi comuni di un edificio o di un quartiere che aggiungono valore: piscina, palestra, portineria, sala comune, posti auto per gli ospiti. Incidono sul prezzo e sulla domanda di affitto.
Sfitto: Il periodo in cui un immobile a reddito resta senza inquilino e non genera entrate. Si esprime come percentuale dell'anno e va sottratto quando proietti il rendimento: ipotizzare l'occupazione piena gonfia qualsiasi calcolo.
Spese condominiali: Spese periodiche di un edificio o di un complesso chiuso per mantenere spazi e servizi comuni: pulizie, sicurezza, manutenzione, amministrazione. Le paga l'occupante o il proprietario a seconda del contratto.

Titolo di proprietà: Documento che attesta chi è il proprietario di un immobile. La sua forza legale deriva dall'atto iscritto ai Registros Públicos.

Usufrutto: Diritto di usare e godere di un immobile altrui — compreso l'incasso del canone — senza esserne proprietario. Il proprietario conserva la nuda proprietà per tutta la durata dell'usufrutto.

Valore fiscale: Valore che l'amministrazione attribuisce a un immobile per calcolare le imposte. Di norma è inferiore al valore di mercato e non va usato come riferimento per il prezzo d'acquisto.

Zonizzazione: Norme comunali che definiscono gli usi ammessi del suolo — residenziale, commerciale, industriale — e i limiti di costruzione di ogni zona. Condizionano che cosa si può edificare e incidono sul valore.