Словарь недвижимости

A1

Agencia Financiera de Desarrollo (AFD, банк развития): Государственный банк второго уровня Парагвая: не кредитует население напрямую, а фондирует банки, финансовые компании и кооперативы долгосрочными линиями, в том числе линиями первого жилья с более доступными ставками и сроками.

C3

Cap rate: Ставка капитализации: годовой чистый операционный доход, делённый на цену объекта. Измеряет доходность так, как если бы покупка была за наличные, отделяя качество актива от финансирования.
Catastro (кадастр): Официальный реестр объектов недвижимости страны, который ведёт Servicio Nacional de Catastro. Содержит площадь, местоположение и кадастровую стоимость каждого объекта — базу налога на недвижимость.
Certificado de Condiciones de Dominio: Документ Dirección General de los Registros Públicos, указывающий законного собственника объекта и наличие ипотек, арестов или иных обременений. Ключевая проверка перед покупкой.

E1

Escribano público (нотариус): Юрист, уполномоченный удостоверять акты. Проверяет документы, составляет нотариальный акт и гарантирует законность перехода права на объект.

F1

Franja de seguridad fronteriza (приграничная полоса): Полоса шириной 50 км вдоль границ страны, где закон ограничивает приобретение сельской недвижимости иностранцами из сопредельных государств. На городские объекты не распространяется; это стандартная проверка нотариуса.

L1

Loteamiento (межевание): Раздел крупного участка на более мелкие для отдельной продажи. Также называется fraccionamiento; требует муниципального согласования и правильной регистрации.

O1

Obra en pozo (покупка на стадии котлована): Покупка квартиры до начала или во время строительства, обычно с планом платежей, привязанным к ходу работ, и ценой ниже готовой квартиры. Взамен вы принимаете риск срока сдачи и добросовестности застройщика.

R1

ROI: Возврат на инвестиции: прибыль относительно фактически вложенного собственного капитала, а не полной цены. При использовании кредита обычно превышает cap rate за счёт эффекта плеча.

S1

Seña (задаток): Сумма, которую покупатель вносит, чтобы зарезервировать объект и закрепить сделку. Также называется reserva; её условия и последствия отказа должны быть зафиксированы письменно.

А3

Агентская комиссия: Вознаграждение агента или брокера за посредничество в сделке, выраженное в процентах от цены продажи плюс НДС. Кто её платит, стороны согласуют письменно.
Аналоги: Похожие объекты — тот же район, тип, состояние и размер, — используемые как ориентир для оценки рыночной цены объекта. Основа сравнительного анализа рынка.
Антикресис (anticrético): Схема, при которой жилец передаёт собственнику денежную сумму в заём и взамен пользуется объектом без ежемесячной арендной платы. По окончании договора собственник возвращает полученную сумму.

В1

Валовая доходность: Годовая аренда, делённая на цену покупки, в процентах. Не учитывает расходы; служит первым фильтром при сравнении сделок.

Д2

Денежный поток: Деньги, остающиеся каждый месяц после оплаты всех расходов по объекту, включая платёж по кредиту. Может быть положительным или отрицательным.
Договор купли-продажи: Соглашение, фиксирующее цену, порядок оплаты, сроки и условия сделки. Предшествует нотариальному акту, который и оформляет переход права собственности.

З2

Закрытый посёлок: Частная застройка с контролируемым доступом и общими услугами. Обычно означает более высокие эксплуатационные платежи в обмен на охрану и инфраструктуру, а также правила внутреннего регламента.
Зонирование: Муниципальные нормы, определяющие разрешённые виды использования земли — жилое, коммерческое, промышленное — и ограничения застройки в каждой зоне. Они определяют, что можно построить, и влияют на стоимость.

И2

Ипотека: Вещное обеспечение на объекте недвижимости, гарантирующее долг, обычно кредит на его покупку. При неплатеже кредитор может обратить взыскание на объект. Регистрируется в Registros Públicos.
Ипотечный кредит: Заём на покупку недвижимости, обеспеченный ипотекой на этот же объект. Погашается платежами в течение длительного срока, обычно от 10 до 25 лет.

К1

Кадастровая стоимость: Стоимость, которую администрация присваивает объекту для расчёта налогов. Обычно ниже рыночной и не должна служить ориентиром цены покупки.

М1

м² участка: Площадь земельного участка без учёта построек. Это ориентир для оценки пустых участков и домов с двором; её не следует путать с построенными м².

Н2

Налог на недвижимость: Ежегодный муниципальный налог на владение объектом, рассчитываемый от его кадастровой стоимости. Перед покупкой стоит убедиться, что он оплачен, чтобы долг не перешёл к вам.
Нотариальный акт: Документ, оформленный у нотариуса, который формализует переход права собственности. Чтобы иметь силу против третьих лиц, он должен быть зарегистрирован в Dirección General de los Registros Públicos.

О2

Общие удобства: Общие услуги и пространства дома или района, добавляющие ценность: бассейн, спортзал, охрана, зал для мероприятий, гостевые парковочные места. Влияют на цену и на арендный спрос.
Оценка стоимости: Определение рыночной стоимости объекта профессиональным оценщиком на основе характеристик, местоположения и аналогов. Банки требуют её перед выдачей ипотечного кредита.

П5

Построенные м²: Застроенная площадь объекта в квадратных метрах. Обычная база для расчёта цены за м² квартиры или дома.
Правоустанавливающий документ: Документ, подтверждающий, кто является собственником объекта. Его юридическая сила исходит из акта, зарегистрированного в Registros Públicos.
Прирост стоимости: Рост стоимости объекта со временем за счёт улучшения окружения, инфраструктурных работ или развития района. Один из главных источников прибыли инвестора в недвижимость.
Простой (vacancia): Время, в течение которого арендный объект стоит без арендатора и не приносит дохода. Выражается в процентах от года и должно вычитаться при прогнозе доходности: расчёт на стопроцентную занятость завышает любые цифры.
Публичный реестр: Dirección General de los Registros Públicos фиксирует право собственности и обременения объектов. Покупка становится действительной против третьих лиц только после регистрации акта.

У1

Узуфрукт: Право пользоваться чужой недвижимостью и извлекать из неё выгоду — в том числе получать арендную плату — не будучи её собственником. Собственник сохраняет голое право собственности на весь срок узуфрукта.

Ч1

Чистая доходность: Доходность после вычета из аренды расходов на содержание объекта — налогов, эксплуатационных платежей, обслуживания, простоя. Отражает реальную отдачу лучше валовой.

Э1

Эксплуатационные платежи: Периодические расходы дома или закрытого посёлка на содержание общих пространств и услуг: уборка, охрана, обслуживание, управление. Платит жилец или собственник — в зависимости от договора.