ROI, cap rate и денежный поток простыми словами

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Если вы покупаете объект за 100 000 US$ и сдаёте за 600 US$ в месяц, вы получаете 7 200 US$ в год: валовая доходность 7,2 %. Считается быстро и помогает отсеивать сделки с первого взгляда.

Её ограничение в том, что она игнорирует расходы. Два объекта с одинаковой валовой доходностью могут дать очень разный результат в зависимости от стоимости содержания.

Cap rate (ставка капитализации) опирается на чистый операционный доход (NOI): годовая аренда за вычетом расходов на содержание объекта — эксплуатационные платежи, налог на недвижимость, страхование, обслуживание, простой — без учёта финансирования. Cap rate — это NOI, делённый на цену.

Продолжая пример: если из 7 200 US$ аренды вычесть 1 700 US$ годовых расходов, NOI составит 5 500 US$, а cap rate — 5,5 %. Cap rate позволяет сравнивать объекты так, будто все они куплены за наличные, отделяя качество актива от способа финансирования.

Денежный поток (cash flow) — это деньги, которые остаются каждый месяц после всех выплат, включая платёж по кредиту. Если объект даёт 458 US$ NOI в месяц, а платёж по ипотеке составляет 520 US$, ваш денежный поток отрицательный: вы доплачиваете 62 US$ в месяц из своего кармана.

Отрицательный поток не всегда плох, если вы рассчитываете на рост стоимости и гасите долг, но знать об этом надо заранее. Многие начинающие инвесторы смотрят только на валовую доходность и удивляются, когда платёж съедает аренду.

ROI (возврат на инвестиции) измеряет прибыль относительно фактически вложенного собственного капитала, а не относительно полной цены. Если вы купили с первоначальным взносом 30 000 US$ и за год заработали 3 600 US$ между денежным потоком и погашением тела кредита, ваш ROI составляет 12 %.

При использовании кредитного плеча ROI может заметно превышать cap rate, потому что прибыль считается на меньшую долю собственных средств. Плечо усиливает и прибыль, и убытки: поэтому перед покупкой стоит просчитать несколько сценариев.

Ни один показатель не работает в одиночку. Валовая доходность отсеивает, cap rate сравнивает качество актива, денежный поток говорит, потянете ли вы вложение из месяца в месяц, а ROI измеряет реальную отдачу на ваш капитал. Вместе они дают честную картину сделки.

Инвестиционный калькулятор ParaguayInmo считает все четыре сразу — исходя из цены, аренды и ваших предположений о расходах и финансировании — и показывает прогноз по годам.