Glosario inmobiliario · ParaguayInmo

A3

Agencia Financiera de Desarrollo (AFD): Banca pública de segundo piso de Paraguay: no presta directo al público, sino que fondea a bancos, financieras y cooperativas con líneas de largo plazo, entre ellas las de primera vivienda con tasas y plazos más accesibles.
Amenidades: Servicios y espacios comunes de un edificio o barrio que agregan valor: piscina, gimnasio, seguridad, salón de usos múltiples, cocheras de visita. Influyen en el precio y en la demanda de alquiler.
Anticrético: Modalidad en la que el ocupante entrega al propietario una suma de dinero en préstamo y, a cambio, usa el inmueble sin pagar alquiler mensual. Al finalizar el contrato, el propietario devuelve el monto recibido.

Barrio cerrado: Urbanización privada con acceso controlado y servicios comunes. Suele implicar expensas más altas a cambio de seguridad e infraestructura, y condiciones propias del reglamento interno.

Cap rate: Tasa de capitalización: el ingreso operativo neto anual dividido por el precio de la propiedad. Mide la rentabilidad como si se comprara al contado, aislando la calidad del activo del financiamiento.
Catastro: Registro oficial de los inmuebles del país, a cargo del Servicio Nacional de Catastro. Contiene la superficie, la ubicación y el valor fiscal de cada propiedad, base para el impuesto inmobiliario.
Certificado de Condiciones de Dominio: Documento de la Dirección General de los Registros Públicos que indica quién es el titular legal de un inmueble y si pesan sobre él hipotecas, embargos u otras cargas. Es la verificación clave antes de comprar.
Comisión inmobiliaria: Honorario del agente o corredor por intermediar en una operación, expresado como porcentaje del precio de venta más IVA. Quién la paga se acuerda por escrito entre las partes.
Comparables: Propiedades similares —mismo barrio, tipo, estado y tamaño— que se usan como referencia para estimar el precio de mercado de un inmueble. Base del análisis comparativo de mercado (ACM).
Contrato de compraventa: Acuerdo que fija precio, forma de pago, plazos y condiciones de una operación. Precede a la escritura pública, que es la que formaliza la transferencia de propiedad.
Crédito hipotecario: Préstamo destinado a comprar un inmueble, garantizado con una hipoteca sobre esa misma propiedad. Se paga en cuotas durante un plazo largo, habitualmente de 10 a 25 años.

Escribano público: Profesional del derecho autorizado para dar fe pública. Verifica la documentación, redacta la escritura y garantiza la legalidad de la transferencia de un inmueble.
Escritura pública: Documento otorgado ante un escribano que formaliza la transferencia de propiedad. Para tener efecto frente a terceros debe inscribirse en la Dirección General de los Registros Públicos.
Expensas: Gastos periódicos de un edificio o barrio cerrado para sostener los espacios y servicios comunes: limpieza, seguridad, mantenimiento, administración. Las paga el ocupante o el propietario según el contrato.

Flujo de caja: El dinero que queda cada mes tras pagar todos los gastos de una propiedad, incluida la cuota del crédito. Puede ser positivo o negativo; también se lo llama cash flow.
Franja de seguridad fronteriza: Banda de 50 km a lo largo de las fronteras del país donde la ley restringe la adquisición de inmuebles rurales por extranjeros de países limítrofes. No alcanza a los inmuebles urbanos; es una verificación estándar del escribano.

Hipoteca: Garantía real sobre un inmueble que respalda una deuda, normalmente un crédito para comprarlo. Si el deudor no paga, el acreedor puede ejecutar la propiedad. Se inscribe en los Registros Públicos.

Impuesto inmobiliario: Tributo municipal anual que grava la propiedad de un inmueble, calculado sobre su valor fiscal. Antes de comprar conviene verificar que esté al día para que la deuda no se traslade.

Loteamiento: División de un terreno mayor en lotes más pequeños para su venta individual. También llamado fraccionamiento; requiere aprobación municipal y su correcta inscripción registral.

m² construido: Superficie edificada de una propiedad, medida en metros cuadrados. Es la base habitual para calcular el precio por m² de un departamento o una casa.
m² de terreno: Superficie del lote o terreno, sin contar lo edificado. Es la referencia para valuar terrenos baldíos y casas con patio, y no debe confundirse con el m² construido.

Obra en pozo: Compra de una unidad antes o durante su construcción, habitualmente con un plan de pagos ligado al avance de obra y un precio menor al de la unidad terminada. A cambio se asume el riesgo del plazo de entrega y del cumplimiento del desarrollador.

Plusvalía: Aumento del valor de una propiedad con el tiempo, por mejoras del entorno, obras de infraestructura o desarrollo de la zona. Es una de las principales fuentes de ganancia del inversor inmobiliario.

Registro Público: La Dirección General de los Registros Públicos anota la titularidad y las cargas de los inmuebles. La compra recién queda firme frente a terceros cuando la escritura se inscribe allí.
Rentabilidad bruta: El alquiler anual dividido por el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos; sirve como primer filtro para comparar operaciones.
Rentabilidad neta: La rentabilidad después de descontar del alquiler los gastos de operar la propiedad —impuestos, expensas, mantenimiento, vacancia—. Refleja mejor el rendimiento real que la bruta.
ROI: Retorno sobre la inversión: la ganancia frente al capital propio efectivamente invertido, no frente al precio total. Con financiamiento suele superar al cap rate por efecto del apalancamiento.

Seña: Suma que entrega el comprador para reservar una propiedad y comprometer la operación. También llamada reserva; sus condiciones y consecuencias en caso de arrepentimiento deben quedar por escrito.

Tasación: Estimación del valor de mercado de un inmueble realizada por un profesional, a partir de sus características, ubicación y comparables. La piden los bancos antes de otorgar un crédito hipotecario.
Título de propiedad: Documento que acredita quién es el dueño de un inmueble. Su respaldo legal proviene de la escritura inscripta en los Registros Públicos.

Usufructo: Derecho a usar y disfrutar un inmueble ajeno —incluso a percibir su alquiler— sin ser su dueño. El propietario conserva la titularidad (nuda propiedad) mientras dura el usufructo.

Vacancia: Tiempo en que una propiedad de renta está sin inquilino y no genera ingresos. Se expresa como porcentaje del año y debe descontarse al proyectar la rentabilidad: asumir ocupación total infla cualquier cálculo.
Valor fiscal: Valor que la administración asigna a un inmueble para calcular impuestos. Suele ser inferior al valor de mercado y no debe usarse como referencia de precio de compra.

Zonificación: Normas municipales que definen los usos permitidos del suelo —residencial, comercial, industrial— y los límites de construcción de cada zona. Condicionan qué se puede edificar y afectan el valor.