ROI, cap rate y flujo de caja explicados

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra. Si comprás una propiedad en US$ 100.000 y la alquilás en US$ 600 por mes, cobrás US$ 7.200 al año: una rentabilidad bruta del 7,2 %. Es rápida de calcular y sirve para descartar operaciones a simple vista.

Su límite es que ignora los gastos. Dos propiedades con la misma rentabilidad bruta pueden dejarte resultados muy distintos según cuánto cuesten de mantener.

El cap rate (tasa de capitalización) usa el ingreso operativo neto (NOI): el alquiler anual menos los gastos de operar la propiedad —expensas, impuesto inmobiliario, seguro, mantenimiento, vacancia—, sin contar el financiamiento. El cap rate es ese NOI dividido por el precio.

Siguiendo el ejemplo: si de los US$ 7.200 de alquiler restás US$ 1.700 de gastos anuales, el NOI es US$ 5.500 y el cap rate es 5,5 %. El cap rate permite comparar propiedades como si todas se compraran al contado, aislando la calidad del activo de cómo lo financiás.

El flujo de caja (cash flow) es el dinero que queda cada mes después de pagar todo, incluida la cuota del crédito. Si la propiedad genera US$ 458 de NOI mensual y la cuota de la hipoteca es US$ 520, tu flujo de caja es negativo: ponés US$ 62 por mes de tu bolsillo.

Un flujo negativo no siempre es malo si esperás plusvalía y estás amortizando deuda, pero tenés que saberlo de antemano. Muchos inversores primerizos miran solo la rentabilidad bruta y se llevan la sorpresa cuando la cuota se come el alquiler.

El ROI (retorno sobre la inversión) mide la ganancia frente al capital que efectivamente invertiste, no frente al precio total. Si compraste con un anticipo de US$ 30.000 y en un año ganaste US$ 3.600 entre flujo de caja y amortización de capital, tu ROI es del 12 %.

Al usar apalancamiento (deuda), el ROI puede ser mucho mayor que el cap rate, porque tu ganancia se calcula sobre una porción menor de capital propio. El apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las pérdidas: por eso conviene simular varios escenarios antes de comprar.

Ninguna métrica basta sola. La rentabilidad bruta filtra, el cap rate compara la calidad del activo, el flujo de caja te dice si podés sostener la inversión mes a mes y el ROI mide el retorno real sobre tu capital. Leídas en conjunto dan una foto honesta de la operación.

La calculadora de inversión de AMC360 computa las cuatro a la vez a partir del precio, el alquiler y tus supuestos de gastos y financiamiento, y te muestra la proyección año a año.