ROI, Cap Rate und Cashflow erklärt
Drei Kennzahlen, die jeder Immobilieninvestor lesen können sollte — mit klaren Formeln und einem Rechenbeispiel.
8 Min. Lesezeit · 5 Abschnitte ·
01Bruttorendite: der erste Filter
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Kaufen Sie eine Immobilie für 100.000 US$ und vermieten sie für 600 US$ im Monat, nehmen Sie 7.200 US$ im Jahr ein: eine Bruttorendite von 7,2 %. Sie ist schnell berechnet und hilft, Angebote auf den ersten Blick auszusortieren.
Ihre Grenze: Sie ignoriert die Kosten. Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite können sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern, je nachdem, wie teuer ihr Unterhalt ist.
02Cap Rate: die Rendite nach Abzug der Kosten
Der Cap Rate (Kapitalisierungszinssatz) beruht auf dem Nettobetriebsergebnis (NOI): die Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten — Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Leerstand —, ohne Finanzierung. Der Cap Rate ist dieses NOI geteilt durch den Preis.
Im Beispiel weiter: Ziehen Sie von den 7.200 US$ Miete 1.700 US$ Jahreskosten ab, ergibt sich ein NOI von 5.500 US$ und ein Cap Rate von 5,5 %. Der Cap Rate erlaubt es, Objekte so zu vergleichen, als wären sie alle bar gekauft — er trennt die Qualität des Objekts von der Art der Finanzierung.
03Cashflow: was tatsächlich in Ihrer Tasche bleibt
Der Cashflow ist das Geld, das jeden Monat übrig bleibt, nachdem alles bezahlt ist, einschließlich der Kreditrate. Erwirtschaftet die Immobilie 458 US$ NOI im Monat und beträgt die Hypothekenrate 520 US$, ist Ihr Cashflow negativ: Sie legen 62 US$ im Monat aus eigener Tasche drauf.
Ein negativer Cashflow ist nicht zwangsläufig schlecht, wenn Sie mit Wertsteigerung rechnen und Schulden tilgen — aber Sie müssen es vorher wissen. Viele Erstinvestoren schauen nur auf die Bruttorendite und werden überrascht, wenn die Rate die Miete auffrisst.
04ROI: die Rendite auf Ihren eigenen Einsatz
Der ROI (Return on Investment) misst den Gewinn gegenüber dem tatsächlich eingesetzten Eigenkapital, nicht gegenüber dem Gesamtpreis. Haben Sie mit 30.000 US$ Eigenkapital gekauft und im Jahr 3.600 US$ aus Cashflow und Tilgung erwirtschaftet, liegt Ihr ROI bei 12 %.
Mit Fremdkapital — dem Hebel — kann der ROI deutlich über dem Cap Rate liegen, weil sich der Gewinn auf einen kleineren Eigenkapitalanteil bezieht. Der Hebel verstärkt Verluste ebenso wie Gewinne: Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf mehrere Szenarien durchzurechnen.
05Wie Sie die Kennzahlen zusammen nutzen
Keine Kennzahl genügt allein. Die Bruttorendite filtert, der Cap Rate vergleicht die Objektqualität, der Cashflow sagt Ihnen, ob Sie die Investition Monat für Monat tragen können, und der ROI misst die tatsächliche Rendite auf Ihr Kapital. Zusammen gelesen ergeben sie ein ehrliches Bild des Geschäfts.
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