ROI, cap rate et cash-flow expliqués

La rentabilité brute est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. Si vous achetez un bien 100 000 US$ et le louez 600 US$ par mois, vous encaissez 7 200 US$ par an : une rentabilité brute de 7,2 %. Elle se calcule vite et sert à écarter des opérations d'un simple coup d'œil.

Sa limite : elle ignore les charges. Deux biens à rentabilité brute identique peuvent donner des résultats très différents selon ce qu'ils coûtent à entretenir.

Le cap rate (taux de capitalisation) repose sur le revenu net d'exploitation (NOI) : le loyer annuel moins les frais d'exploitation du bien — charges, impôt foncier, assurance, entretien, vacance —, hors financement. Le cap rate est ce NOI divisé par le prix.

Dans le prolongement de l'exemple : si vous retranchez 1 700 US$ de charges annuelles des 7 200 US$ de loyer, le NOI est de 5 500 US$ et le cap rate de 5,5 %. Le cap rate permet de comparer des biens comme s'ils étaient tous achetés comptant, en isolant la qualité de l'actif de la façon dont vous le financez.

Le cash-flow (flux de trésorerie) est l'argent qui reste chaque mois une fois tout payé, mensualité de crédit comprise. Si le bien génère 458 US$ de NOI mensuel et que la mensualité est de 520 US$, votre cash-flow est négatif : vous sortez 62 US$ par mois de votre poche.

Un cash-flow négatif n'est pas toujours mauvais si vous attendez une plus-value et que vous remboursez du capital, mais il faut le savoir à l'avance. Beaucoup d'investisseurs débutants ne regardent que la rentabilité brute et découvrent trop tard que la mensualité mange le loyer.

Le ROI (retour sur investissement) mesure le gain par rapport aux fonds propres réellement investis, et non par rapport au prix total. Si vous avez acheté avec un apport de 30 000 US$ et gagné 3 600 US$ en un an entre cash-flow et amortissement du capital, votre ROI est de 12 %.