L’indice, simplement
Comment est calculé l’indice ParaguayInmo
L’indice ParaguayInmo réunit quatre signaux d’un bien en une note de 0 à 100. Il vous aide à choisir les annonces à examiner de plus près.
D’abord : comment le lire ?
Plus le chiffre est élevé, plus les signaux disponibles sont favorables selon notre modèle. Une note de 80 ne signifie ni 80 % de gain ni 80 % de certitude.
0–39
Faible
40–59
Moyen
60–79
Élevé
80–100
Très élevé
01 / 03
Quatre questions. Un indice.
Chaque signal reçoit sa note. Voici les pondérations lorsque les quatre sont disponibles.
Prix
35%
Comment se situe le prix ?
Nous comparons le prix au m² à celui de biens similaires. Un prix inférieur à la référence ajoute généralement des points ; un prix supérieur en retire.
Avec peu de comparables, l’écart de prix pèse moins.
Emplacement
25%
Que sait-on du secteur ?
Nous considérons la précision de la localisation, les comparables proches et le niveau des prix du secteur dans l’échantillon de la ville.
Cela ne mesure ni sécurité, ni qualité des écoles, ni temps de trajet.
Loyer estimé
25%
Quel loyer pourrait-il générer ?
Pour les ventes et programmes, nous estimons un loyer mensuel à partir d’annonces similaires et le rapportons au prix d’achat.
Il est brut : charges, impôts et périodes sans locataire ne sont pas déduits.
Données de l’annonce
15%
Combien d’informations a-t-on ?
Prix, surface, photos, coordonnées, comparables et devise annoncée apportent des points.
Appelé « Risque » sur la fiche. Plus de points signifie davantage d’appui dans ces données, pas moins de risque juridique.
02 / 03
Comparer ce qui est comparable.
Appartements avec appartements, maisons avec maisons. Nous cherchons la même opération, des surfaces proches et une cohérence géographique. Le nombre de chambres compte aussi.
- 1Trouver des annonces similaires.
- 2Retenir le prix central au m² : la médiane.
- 3Situer le bien par rapport à cette référence.
03 / 03
Changez le prix. Voyez l’effet.
Cet appartement fictif fait 100 m². Comparables, emplacement et données restent fixes. Le prix modifie la comparaison et le rapport entre loyer estimé et achat.
Exemple fictif · pas une expertise
- Référence des comparables
- USD 1.000/m²
- Loyer mensuel supposé
- USD 500
Índice ParaguayInmo
78/ 100
4/4 signaux disponibles
Contribution à l’indice
68/100 × 35 %
84/100 × 25 %
72/100 × 25 %
100/100 × 15 %
Poids effectif · Arrondi à un nombre entier
Comment le chiffre se construit
Dans l’exemple initial : 23,8 + 21 + 18 + 15 = 77,8. L’indice arrondi vaut 78.
Un repère. La décision reste la vôtre.
- 01
Ce sont des prix demandés, pas les montants des ventes conclues. La note évolue avec les données.
- 02
Le calcul ne vérifie ni titres, ni dettes, ni permis, ni état physique. Visitez le bien et examinez les documents.
- 03
Un indice élevé ne garantit pas une bonne affaire. Deux notes égales peuvent reposer sur des détails et volumes de données très différents.
Voir la formule
Pour comprendre tout le calcul
Méthodologie actuelle · modèle heuristique v2. Ouvrez les rubriques pour découvrir les règles.
1. Somme et données manquantes
Chaque sous-note est arrondie et bornée entre 0 et 100. Nous additionnons note × poids, divisons par les poids disponibles et arrondissons. Sans aucun signal, la fonction renvoie 0 ; ce n’est pas une évaluation étayée par des données.
Indice = arrondir(Σ(note × poids) / Σ(poids disponibles))
2. Prix et taille de l’échantillon
r = prix/m² divisé par la médiane ; n = nombre de comparables, au moins 3. r = 1 donne 60 points. n/(n+4) modère les écarts des petits échantillons. Exemple : r = 0,9 ; n = 8 → 68.
Prix = borner(60 − (r − 1) × n/(n + 4) × 120)
3. Emplacement
Base : exact 78, rue 68, quartier 58, ville 42. Comparables de la zone : +4 pour 1–3, +8 pour 4–7, +12 pour 8+. Échantillon total : +3 pour 5–9, +6 pour 10+. Percentile de prix de la zone : +5 dès 0,5, +10 dès 0,75. Cette règle ne prouve pas une future appréciation des secteurs chers. Exemple : 68 + 8 + 3 + 5 = 84.
4. Loyer et rendement brut
Au moins 3 locations de même type, géographiquement pertinentes, de 0,4 à 2,5 fois la surface. La médiane du loyer/m² multipliée par la surface donne le loyer estimé. Sous-note = 10 × rendement en pourcentage + 5, bornée à 0–100. Au-delà de 18 % annuels, le signal est écarté comme peu plausible. Il n’est pas calculé pour les annonces de location.
Rendement brut (%) = loyer mensuel estimé × 12 / prix × 100
5. Données : le composant « Risque »
Prix +15 ; surface utilisable +15 ; au moins 3 photos +15 ; coordonnées +15. Comparables : +5 pour 1–3, +15 pour 4–7, +25 pour 8+. USD +15, PYG +10. Ce sont des conventions : les coordonnées ne prouvent pas une localisation exacte, la devise ne garantit ni stabilité ni sécurité. L’exemple obtient 100.
6. Sélection des comparables
Même opération et même type ; surfaces entre 0,55 et 1,7 fois celle du bien lorsqu’elles sont connues. Quartier, district ou proximité (rayon de référence : 2,5 km), voire noms de lieux sans coordonnées. Classement par géographie, surface, chambres et distance ; jusqu’à 12 retenus. Les extrêmes sont filtrés si l’échantillon suffit. PYG et USD sont normalisés avec des limites de plausibilité. Ce sont des annonces, pas un recensement des transactions.
Le chiffre a maintenant un sens.
Ouvrez une annonce et lisez l’indice avec son prix, sa localisation et ses comparables.