ROI, cap rate e flusso di cassa spiegati
Tre indicatori che ogni investitore immobiliare dovrebbe saper leggere, con formule chiare e un esempio passo passo.
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01Rendimento lordo: il primo filtro
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo d'acquisto. Se compri un immobile a 100.000 US$ e lo affitti a 600 US$ al mese, incassi 7.200 US$ all'anno: un rendimento lordo del 7,2 %. Si calcola in fretta e serve a scartare operazioni a colpo d'occhio.
Il suo limite è che ignora le spese. Due immobili con lo stesso rendimento lordo possono darti risultati molto diversi a seconda di quanto costano da mantenere.
02Cap rate: il rendimento che sconta le spese
Il cap rate (tasso di capitalizzazione) usa il reddito operativo netto (NOI): il canone annuo meno le spese di gestione dell'immobile — spese condominiali, imposta immobiliare, assicurazione, manutenzione, sfitto —, senza contare il finanziamento. Il cap rate è quel NOI diviso per il prezzo.
Proseguendo l'esempio: se dai 7.200 US$ di canone togli 1.700 US$ di spese annue, il NOI è 5.500 US$ e il cap rate è il 5,5 %. Il cap rate permette di confrontare immobili come se fossero tutti comprati in contanti, isolando la qualità dell'asset dal modo in cui lo finanzi.
03Flusso di cassa: quello che entra davvero in tasca
Il flusso di cassa (cash flow) è il denaro che resta ogni mese dopo aver pagato tutto, rata del mutuo compresa. Se l'immobile genera 458 US$ di NOI mensile e la rata è di 520 US$, il tuo flusso di cassa è negativo: metti 62 US$ al mese di tasca tua.
Un flusso negativo non è sempre un male se ti aspetti rivalutazione e stai ammortizzando il debito, ma devi saperlo in anticipo. Molti investitori alle prime armi guardano solo il rendimento lordo e si sorprendono quando la rata si mangia il canone.
04ROI: il rendimento su quello che hai messo
Il ROI (ritorno sull'investimento) misura il guadagno rispetto al capitale effettivamente investito, non rispetto al prezzo totale. Se hai comprato con un anticipo di 30.000 US$ e in un anno hai guadagnato 3.600 US$ fra flusso di cassa e quota capitale rimborsata, il tuo ROI è del 12 %.
Con la leva finanziaria — il debito — il ROI può superare di molto il cap rate, perché il guadagno si calcola su una quota minore di capitale proprio. La leva amplifica tanto i guadagni quanto le perdite: per questo conviene simulare più scenari prima di comprare.
05Come usarli insieme
Nessun indicatore basta da solo. Il rendimento lordo filtra, il cap rate confronta la qualità dell'asset, il flusso di cassa ti dice se puoi sostenere l'investimento mese dopo mese e il ROI misura il rendimento reale sul tuo capitale. Letti insieme danno una fotografia onesta dell'operazione.
Il calcolatore di investimento di ParaguayInmo calcola tutti e quattro insieme a partire da prezzo, canone e dalle tue ipotesi di spese e finanziamento, e ti mostra la proiezione anno per anno.