L’indice, senza complicazioni
Come si calcola l’Indice ParaguayInmo
L’Indice ParaguayInmo riunisce quattro segnali di un immobile in un punteggio da 0 a 100. Aiuta a scegliere quali annunci approfondire.
Prima: come si legge?
Più è alto, più i segnali disponibili sono favorevoli secondo il nostro modello. Un 80 non significa l’80% di guadagno né l’80% di certezza.
0–39
Basso
40–59
Medio
60–79
Alto
80–100
Molto alto
01 / 03
Quattro domande. Un indice.
Ogni segnale riceve un punteggio. Questi sono i pesi quando sono disponibili tutti e quattro.
Prezzo
35%
Come si confronta il prezzo?
Confrontiamo il prezzo al m² con immobili simili. Sotto il riferimento si guadagnano solitamente punti; sopra, si perdono.
Con pochi comparabili, la differenza di prezzo incide meno.
Posizione
25%
Cosa sappiamo della zona?
Consideriamo precisione della posizione, comparabili vicini e livello dei prezzi della zona nel campione cittadino.
Non misura sicurezza, qualità delle scuole o tempi di viaggio.
Affitto stimato
25%
Che affitto potrebbe generare?
Per vendite e progetti stimiamo l’affitto mensile con annunci simili e lo rapportiamo al prezzo di acquisto.
È lordo: non sottrae spese, imposte o mesi senza inquilino.
Dati dell’annuncio
15%
Quante informazioni abbiamo?
Prezzo, superficie, foto, coordinate, comparabili e valuta pubblicata contribuiscono al punteggio.
Nella scheda si chiama «Rischio». Più punti significano più supporto nei dati, non meno rischio legale.
02 / 03
Confrontiamo immobili simili.
Appartamenti con appartamenti, case con case. Cerchiamo stessa operazione, superfici simili e affinità geografica. Conta anche il numero di camere.
- 1Cerchiamo annunci simili.
- 2Calcoliamo il prezzo centrale al m²: la mediana.
- 3Confrontiamo l’immobile con quel riferimento.
03 / 03
Muovi il prezzo. Guarda cosa cambia.
Questo appartamento fittizio ha 100 m². Comparabili, posizione e dati restano fissi. Il prezzo cambia il confronto e il rapporto fra affitto stimato e acquisto.
Esempio fittizio · non è una perizia
- Riferimento dei comparabili
- USD 1.000/m²
- Affitto mensile ipotizzato
- USD 500
Índice ParaguayInmo
78/ 100
4/4 segnali disponibili
Contributo all’indice
68/100 × 35 %
84/100 × 25 %
72/100 × 25 %
100/100 × 15 %
Peso effettivo · Arrotondato a un numero intero
Come si forma il numero
Nell’esempio iniziale: 23,8 + 21 + 18 + 15 = 77,8. Arrotondato, il risultato è 78.
Un orientamento. La decisione resta tua.
- 01
Sono prezzi richiesti, non di transazioni concluse. Il punteggio cambia con i dati.
- 02
Il calcolo non verifica titoli, debiti, permessi o condizioni fisiche. Visita l’immobile e controlla i documenti.
- 03
Un indice alto non garantisce un buon affare. Punteggi uguali possono avere componenti e quantità di dati molto diverse.
Vedi la formula
Per chi vuole vedere il calcolo completo
Metodologia attuale · modello euristico v2. Apri le sezioni per conoscere le regole.
1. Somma e segnali mancanti
Ogni componente è arrotondato e limitato a 0–100. Sommiamo punteggio × peso e dividiamo per i pesi disponibili. Arrotondiamo il risultato. Senza segnali, la funzione restituisce 0: non è una valutazione sostenuta da dati.
Indice = arrotondare(Σ(punteggio × peso) / Σ(pesi disponibili))
2. Prezzo e campione
r = prezzo/m² diviso per la mediana; n = numero di comparabili, almeno 3. r = 1 dà 60 punti. n/(n+4) modera le differenze nei campioni piccoli. Esempio: r = 0,9; n = 8 → 68.
Prezzo = limitare(60 − (r − 1) × n/(n + 4) × 120)
3. Posizione
Base: esatta 78, strada 68, quartiere 58, città 42. Comparabili della zona: +4 con 1–3, +8 con 4–7, +12 da 8. Totale: +3 con 5–9, +6 da 10. Percentile di prezzo della zona: +5 da 0,5, +10 da 0,75. È una regola del modello, non prova di futura rivalutazione. Esempio: 68 + 8 + 3 + 5 = 84.
4. Affitto e rendimento lordo
Almeno 3 affitti dello stesso tipo, affinità geografica e superficie da 0,4 a 2,5 volte quella dell’immobile. Mediana affitto/m² × superficie stima l’affitto mensile. Componente = 10 × rendimento percentuale + 5, limitato a 0–100. Oltre il 18% annuo, il segnale è omesso perché poco plausibile. Non viene calcolato per gli annunci di affitto.
Rendimento lordo (%) = affitto mensile stimato × 12 / prezzo × 100
5. Dati: il componente «Rischio»
Prezzo +15; superficie utilizzabile +15; almeno 3 foto +15; coordinate +15. Comparabili: +5 con 1–3, +15 con 4–7, +25 da 8. USD +15, PYG +10. Convenzioni del modello: le coordinate non provano una posizione esatta; la valuta non garantisce stabilità o sicurezza. L’esempio totalizza 100.
6. Selezione dei comparabili
Stessa operazione e tipo; superficie fra 0,55 e 1,7 volte quella dell’annuncio, se disponibile. Quartiere, distretto o vicinanza (raggio di riferimento: 2,5 km), oppure nomi geografici senza coordinate. Ordiniamo per geografia, superficie, camere e distanza; conserviamo fino a 12. Con campione sufficiente, filtriamo gli estremi. Normalizziamo PYG/USD e applichiamo limiti di plausibilità. Sono campioni di annunci, non tutte le transazioni.
Ora il numero ha un contesto.
Apri un annuncio e leggi l’indice insieme a prezzo, posizione e comparabili.