Об индексе простыми словами
Как рассчитывается индекс ParaguayInmo
Индекс ParaguayInmo объединяет четыре показателя объекта в оценку от 0 до 100. Он помогает выбрать объявления, которые стоит изучить подробнее.
Сначала: что означает число?
Чем оно выше, тем благоприятнее доступные показатели по нашей модели. 80 баллов не означают 80% прибыли или 80% уверенности.
0–39
Низкий
40–59
Средний
60–79
Высокий
80–100
Очень высокий
01 / 03
Четыре вопроса. Один индекс.
У каждого показателя своя оценка. Эти веса действуют, когда доступны все четыре.
Цена
35%
Как цена соотносится с другими?
Сравниваем цену за м² с похожими объектами. Цена ниже ориентира обычно добавляет баллы, выше — уменьшает.
При малом числе аналогов разница в цене влияет слабее.
Расположение
25%
Что известно о районе?
Учитываем точность местоположения, близкие аналоги и уровень цен района в городской выборке.
Безопасность, качество школ и время в пути не оцениваются.
Оценка аренды
25%
Какую аренду можно ожидать?
Для продажи и проектов оцениваем месячную аренду по похожим объявлениям и сопоставляем с ценой покупки.
Это валовая аренда: расходы, налоги и простой не вычитаются.
Данные объявления
15%
Сколько информации доступно?
Баллы дают цена, площадь, фото, координаты, аналоги и валюта объявления.
В карточке называется «Риск». Больше баллов — больше опоры на эти данные, а не меньше юридического риска.
02 / 03
Сравниваем похожие объекты.
Квартиры с квартирами, дома с домами. Ищем одинаковый тип сделки, похожую площадь и географическую близость. Число спален тоже учитывается.
- 1Находим похожие объявления.
- 2Берём центральную цену за м² — медиану.
- 3Сопоставляем объект с этим ориентиром.
03 / 03
Измените цену. Посмотрите результат.
Площадь вымышленной квартиры — 100 м². Аналоги, расположение и данные не меняются. Цена влияет на сравнение и отношение аренды к стоимости покупки.
Вымышленный пример · не оценка стоимости
- Ориентир по аналогам
- USD 1.000/m²
- Условная месячная аренда
- USD 500
Índice ParaguayInmo
78/ 100
4/4 доступных показателей
Вклад в индекс
68/100 × 35 %
84/100 × 25 %
72/100 × 25 %
100/100 × 15 %
Фактический вес · Округлено до целого числа
Как складывается число
В исходном примере: 23,8 + 21 + 18 + 15 = 77,8. После округления — 78.
Ориентир. Решение остаётся за вами.
- 01
Это запрашиваемые цены, а не цены завершённых сделок. Оценка меняется вместе с данными.
- 02
Расчёт не проверяет право собственности, долги, разрешения или физическое состояние. Осмотрите объект и проверьте документы.
- 03
Высокий индекс не гарантирует выгодную сделку. Одинаковые оценки могут основываться на разных составляющих и объёмах данных.
Посмотреть формулу
Для тех, кто хочет увидеть весь расчёт
Текущая методология · эвристическая модель v2. Откройте разделы с правилами расчёта.
1. Сумма и отсутствующие показатели
Каждая составляющая округляется и ограничивается диапазоном 0–100. Складываем оценку × вес и делим на сумму доступных весов. Результат округляем. Без показателей функция возвращает 0 — это не оценка, подкреплённая данными.
Индекс = округлить(Σ(оценка × вес) / Σ(доступные веса))
2. Цена и размер выборки
r = цена/м², делённая на медиану; n = число аналогов, минимум 3. При r = 1 получаем 60 баллов. n/(n+4) смягчает различия в малых выборках. Пример: r = 0,9; n = 8 → 68.
Цена = ограничить(60 − (r − 1) × n/(n + 4) × 120)
3. Расположение
База: точное 78, улица 68, район 58, город 42. Аналоги той же зоны: +4 при 1–3, +8 при 4–7, +12 от 8. Общая выборка: +3 при 5–9, +6 от 10. Ценовой процентиль зоны: +5 от 0,5, +10 от 0,75. Это правило модели, не доказательство будущего роста цен. Пример: 68 + 8 + 3 + 5 = 84.
4. Аренда и валовая доходность
Нужно минимум 3 арендных аналога того же типа с географическим соответствием и площадью 0,4–2,5 от площади объекта. Медиана аренды/м² × площадь даёт месячную оценку. Баллы = 10 × процент доходности + 5, в пределах 0–100. Свыше 18% годовых показатель исключается как малоправдоподобный. Для арендных объявлений он не рассчитывается.
Валовая доходность (%) = месячная аренда × 12 / цена × 100
5. Данные: составляющая «Риск»
Цена +15; пригодная площадь +15; минимум 3 фото +15; координаты +15. Аналоги: +5 при 1–3, +15 при 4–7, +25 от 8. USD +15, PYG +10. Это условности модели: координаты не подтверждают точность адреса, валюта не гарантирует стабильность или безопасность. Пример даёт 100 баллов.
6. Выбор аналогов
Одинаковые операция и тип; при известных площадях — от 0,55 до 1,7 площади объекта. Район, округ или близость (ориентир радиуса — 2,5 км), при отсутствии координат — названия мест. Сортировка по географии, площади, спальням и расстоянию; до 12 аналогов. При достаточной выборке крайние значения фильтруются. PYG/USD приводятся к общей валюте с проверками правдоподобия. Это выборка объявлений, а не все сделки.
Теперь у числа есть контекст.
Откройте объявление и изучите индекс вместе с ценой, расположением и аналогами.