El índice, sin vueltas
Cómo se calcula el Índice ParaguayInmo
El Índice ParaguayInmo resume cuatro señales de un inmueble en un puntaje de 0 a 100. Te ayuda a decidir qué anuncios mirar con más atención.
Primero: ¿cómo se lee?
Cuanto más alto, más favorables son las señales disponibles según nuestro modelo. Un 80 no significa 80 % de ganancia ni 80 % de certeza.
0–39
Bajo
40–59
Medio
60–79
Alto
80–100
Muy alto
01 / 03
Cuatro preguntas. Un solo índice.
Cada señal recibe su propio puntaje. Estos son sus pesos cuando están las cuatro disponibles.
Precio
35%
¿Cómo se compara con otros?
Comparamos el precio por m² con el de inmuebles similares. Un precio más bajo que la referencia suele sumar puntos; uno más alto, restarlos.
Si hay pocos comparables, la diferencia de precio influye menos.
Ubicación
25%
¿Qué sabemos de la zona?
Miramos la precisión de la ubicación, cuántos comparables cercanos hay y el nivel de precios de la zona dentro de la muestra de la ciudad.
No mide seguridad, calidad de escuelas ni tiempos de viaje.
Alquiler estimado
25%
¿Qué renta podría generar?
Para venta y proyectos, estimamos un alquiler mensual con anuncios similares y lo relacionamos con el precio de compra.
Es renta bruta: no descuenta gastos, impuestos ni meses sin inquilino.
Datos del anuncio
15%
¿Cuánta información tenemos?
Suman el precio, la superficie, las fotos, las coordenadas, los comparables y la moneda publicada.
En la ficha se llama «Riesgo». Más puntos significa más respaldo en estos datos, no menos riesgo legal.
02 / 03
Comparamos lo que se parece.
Un departamento se compara con departamentos, una casa con casas. Buscamos la misma operación, superficies parecidas y afinidad de zona. También cuenta la cantidad de dormitorios.
- 1Buscamos anuncios similares.
- 2Tomamos el precio central por m²: la mediana.
- 3Vemos cómo se ubica el inmueble frente a esa referencia.
03 / 03
Mové el precio. Mirá qué cambia.
Este departamento ficticio tiene 100 m². Dejamos fijos los comparables, la ubicación y los datos. Al cambiar el precio, cambian la comparación y la renta estimada en relación con la compra.
Ejemplo ficticio · no es una tasación
- Referencia de comparables
- USD 1.000/m²
- Alquiler mensual supuesto
- USD 500
Índice ParaguayInmo
78/ 100
4/4 señales disponibles
Aporte al índice
68/100 × 35 %
84/100 × 25 %
72/100 × 25 %
100/100 × 15 %
Peso efectivo · Redondeado a un número entero
Así se arma el número
En el ejemplo inicial, cada puntaje aporta una parte: 23,8 + 21 + 18 + 15 = 77,8. El resultado redondeado es 78.
Te orienta. La decisión sigue siendo tuya.
- 01
Los precios son los que piden los anunciantes, no los de operaciones cerradas. El puntaje puede cambiar cuando cambian los datos.
- 02
No verificamos títulos de propiedad, deudas, permisos ni el estado físico con este cálculo. Coordiná una visita y revisá la documentación.
- 03
Un índice alto no garantiza un buen negocio. Dos puntajes iguales pueden tener desgloses y cantidad de información muy distintos.
Ver la fórmula
Para quienes quieren ver la cuenta completa
Metodología actual · modelo heurístico v2. Abrí cada sección para conocer las reglas detrás del ejemplo.
1. La suma y los datos faltantes
Redondeamos cada subpuntaje y lo limitamos entre 0 y 100. Multiplicamos cada valor disponible por su peso, sumamos y dividimos por la suma de esos pesos. Redondeamos el resultado. Sin ninguna señal, la función devuelve 0: no debe interpretarse como una evaluación respaldada por datos.
Índice = redondear(Σ(puntaje × peso) / Σ(pesos disponibles))
2. Precio: referencia y tamaño de muestra
r es el precio/m² del anuncio dividido por la mediana comparable; n es la cantidad de comparables. La referencia debe tener al menos 3. Con r = 1, el subpuntaje es 60. El factor n/(n+4) modera las diferencias cuando la muestra es pequeña. En el ejemplo: r = 0,9 y n = 8 → 68 puntos.
Precio = limitar(60 − (r − 1) × n/(n + 4) × 120)
3. Ubicación: qué suma
Base: exacta 78, calle 68, barrio 58, ciudad 42. Comparables de la misma zona: +4 con 1–3, +8 con 4–7, +12 con 8 o más. Muestra total: +3 con 5–9, +6 con 10 o más. Percentil de precio de la zona: +5 desde 0,5 o +10 desde 0,75. Es una regla del modelo, no evidencia de que las zonas caras se valorizarán. En el ejemplo: 68 + 8 + 3 + 5 = 84.
4. Alquiler: estimación bruta
La renta mensual se estima con al menos 3 alquileres del mismo tipo, afinidad geográfica y superficie entre 0,4 y 2,5 veces la del inmueble. Usamos la mediana del alquiler/m² y la superficie. Renta anual/precio × 100 da el porcentaje bruto; el subpuntaje es 10 × ese porcentaje + 5, limitado a 0–100. Si supera 18 % anual, se omite por poco plausible. En anuncios de alquiler no calculamos esta señal.
Renta bruta (%) = alquiler mensual estimado × 12 / precio × 100
5. Datos: el componente llamado «Riesgo»
Precio disponible +15; superficie utilizable +15; al menos 3 fotos +15; coordenadas +15. Comparables: +5 con 1–3, +15 con 4–7, +25 con 8 o más. Moneda: USD +15, PYG +10. Estos puntos son convenciones del modelo; tener coordenadas no confirma una ubicación exacta y la moneda no garantiza estabilidad ni seguridad. El ejemplo reúne 100 puntos.
6. Cómo elegimos comparables
La comparación de precio usa la misma operación y tipo. Cuando hay superficies, acepta entre 0,55 y 1,7 veces la del anuncio. Prioriza barrio, distrito o cercanía (radio de referencia: 2,5 km); también puede usar nombres de zona si faltan coordenadas. Ordena por geografía, superficie, dormitorios y distancia; conserva hasta 12. Con suficiente muestra, filtra valores extremos. Normaliza Gs. y USD y aplica límites de plausibilidad. Son muestras de anuncios, no un censo de todas las operaciones.
Ahora el número tiene contexto.
Abrí un anuncio y mirá el índice junto con su precio, ubicación y comparables.