O índice, sem complicação
Como o Índice ParaguayInmo é calculado
O Índice ParaguayInmo reúne quatro sinais de um imóvel em uma nota de 0 a 100. Ajuda você a escolher quais anúncios merecem um olhar mais atento.
Primeiro: como interpretar?
Quanto maior, mais favoráveis são os sinais disponíveis segundo nosso modelo. Uma nota 80 não significa 80% de lucro nem 80% de certeza.
0–39
Baixo
40–59
Médio
60–79
Alto
80–100
Muito alto
01 / 03
Quatro perguntas. Um índice.
Cada sinal recebe sua própria nota. Estes são os pesos quando os quatro estão disponíveis.
Preço
35%
Como o preço se compara?
Comparamos o preço por m² com imóveis semelhantes. Um preço abaixo da referência costuma somar pontos; acima, reduzir.
Com poucos comparáveis, a diferença de preço pesa menos.
Localização
25%
O que sabemos da região?
Consideramos a precisão da localização, os comparáveis próximos e o nível de preços da região na amostra da cidade.
Não mede segurança, qualidade das escolas ou tempo de viagem.
Aluguel estimado
25%
Que aluguel poderia gerar?
Para vendas e empreendimentos, estimamos o aluguel mensal com anúncios semelhantes e o relacionamos ao preço de compra.
É renda bruta: não desconta despesas, impostos ou meses sem inquilino.
Dados do anúncio
15%
Quanta informação temos?
Preço, área, fotos, coordenadas, comparáveis e moeda anunciada somam pontos.
Na ficha, chama-se «Risco». Mais pontos indicam mais respaldo nesses dados, não menor risco jurídico.
02 / 03
Comparamos imóveis semelhantes.
Apartamento com apartamento, casa com casa. Buscamos a mesma operação, áreas semelhantes e afinidade geográfica. O número de quartos também conta.
- 1Buscamos anúncios semelhantes.
- 2Calculamos o preço central por m²: a mediana.
- 3Comparamos o imóvel com essa referência.
03 / 03
Mova o preço. Veja o que muda.
Este apartamento fictício tem 100 m². Comparáveis, localização e dados permanecem fixos. O preço altera a comparação e a relação entre aluguel estimado e compra.
Exemplo fictício · não é uma avaliação
- Referência dos comparáveis
- USD 1.000/m²
- Aluguel mensal suposto
- USD 500
Índice ParaguayInmo
78/ 100
4/4 sinais disponíveis
Contribuição ao índice
68/100 × 35 %
84/100 × 25 %
72/100 × 25 %
100/100 × 15 %
Peso efetivo · Arredondado para um número inteiro
Como o número se forma
No exemplo inicial: 23,8 + 21 + 18 + 15 = 77,8. Arredondado, o índice é 78.
Uma orientação. A decisão continua sendo sua.
- 01
São preços pedidos, não valores de negócios concluídos. A nota muda conforme os dados.
- 02
O cálculo não verifica escritura, dívidas, licenças ou estado físico. Visite o imóvel e confira a documentação.
- 03
Uma nota alta não garante um bom negócio. Notas iguais podem ter composições e quantidades de informação diferentes.
Ver a fórmula
Para quem quer ver a conta completa
Metodologia atual · modelo heurístico v2. Abra cada seção para conhecer as regras.
1. A soma e os sinais ausentes
Cada subnota é arredondada e limitada a 0–100. Somamos nota × peso e dividimos pelos pesos disponíveis. Arredondamos o resultado. Sem nenhum sinal, a função retorna 0; isso não é uma avaliação respaldada por dados.
Índice = arredondar(Σ(nota × peso) / Σ(pesos disponíveis))
2. Preço e tamanho da amostra
r = preço/m² dividido pela mediana; n = número de comparáveis, no mínimo 3. r = 1 dá 60 pontos. n/(n+4) modera diferenças em amostras pequenas. Exemplo: r = 0,9; n = 8 → 68.
Preço = limitar(60 − (r − 1) × n/(n + 4) × 120)
3. Localização
Base: exata 78, rua 68, bairro 58, cidade 42. Comparáveis da zona: +4 com 1–3, +8 com 4–7, +12 com 8+. Amostra total: +3 com 5–9, +6 com 10+. Percentil de preço da zona: +5 a partir de 0,5, +10 a partir de 0,75. É uma regra, não prova de valorização futura. Exemplo: 68 + 8 + 3 + 5 = 84.
4. Aluguel e rendimento bruto
Usamos pelo menos 3 aluguéis do mesmo tipo, com afinidade geográfica e área de 0,4 a 2,5 vezes a do imóvel. Mediana do aluguel/m² × área estima a renda mensal. A nota é 10 × rendimento percentual + 5, limitada a 0–100. Acima de 18% anuais, omitimos o sinal por pouca plausibilidade. Não calculamos essa dimensão em anúncios de aluguel.
Rendimento bruto (%) = aluguel mensal estimado × 12 / preço × 100
5. Dados: o componente «Risco»
Preço +15; área utilizável +15; pelo menos 3 fotos +15; coordenadas +15. Comparáveis: +5 com 1–3, +15 com 4–7, +25 com 8+. USD +15, PYG +10. São convenções: coordenadas não comprovam localização exata; moeda não garante estabilidade ou segurança. O exemplo soma 100.
6. Escolha dos comparáveis
Mesma operação e tipo; áreas de 0,55 a 1,7 vezes a do anúncio quando disponíveis. Bairro, distrito ou proximidade (raio de referência: 2,5 km); nomes de locais ajudam se faltam coordenadas. Ordenamos por geografia, área, quartos e distância e mantemos até 12. Com amostra suficiente, filtramos extremos. Normalizamos PYG/USD e aplicamos limites de plausibilidade. São amostras de anúncios, não todas as transações.
Agora o número tem contexto.
Abra um anúncio e confira índice, preço, localização e comparáveis juntos.